Тапу в Турции: что нужно знать о свидетельстве о собственности

Тапу (tapu senedi) — главный документ владельца недвижимости в Турции. Это свидетельство о праве собственности, которое выдаёт Главное управление кадастра и земельного реестра (TKGM) после регистрации сделки. Понимание того, что написано в тапу и как его проверить, защищает покупателя от самых неприятных сюрпризов: долгов, арестов и проблем с документами дома.

Что указано в тапу

• провинция, район и квартал, где находится объект;
• кадастровые данные участка — номера блока (ada) и участка (parsel);
• назначение объекта (nitelik): квартира, дом, земельный участок, магазин;
• для квартир — номер блока, этаж, номер квартиры и доля в земельном участке (arsa payı);
• данные владельца, его доля и основание приобретения;
• дата регистрации и номер записи в реестре.

Тапу выдаётся на турецком языке, поэтому при сделке присутствует присяжный переводчик, а копию для себя стоит перевести заранее.

Кат мюлькиет и кат иртифакы

Для квартир существует два основных вида тапу, и разница между ними принципиальна.

• Кат иртифакы (kat irtifakı) — право на квартиру в доме, который строится или ещё не введён в эксплуатацию. Покупатель владеет долей земли и правом на конкретную квартиру по проекту.
• Кат мюлькиет (kat mülkiyeti) — полноценная собственность на квартиру в доме, получившем разрешение на ввод в эксплуатацию. Именно к этому виду переходят после получения искана.

Покупать квартиру с тапу кат иртифакы в строящемся доме — нормальная практика. Но если дом давно достроен, а тапу всё ещё не переведено в кат мюлькиет, стоит выяснить причину: чаще всего это отсутствие искана.

Искан: почему он так важен

Искан (yapı kullanma izin belgesi) — разрешение муниципалитета на использование здания. Его выдают, когда дом построен в соответствии с утверждённым проектом и нормами, включая требования к сейсмостойкости. Без искана нельзя перевести тапу в кат мюлькиет, напрямую заключить договоры на воду и электричество, а иногда — оформить ВНЖ или гражданство. При перепродаже квартира без искана теряет в цене и привлекательности.

Другие виды тапу

• Отдельное (müstakil) тапу — у объекта один владелец или несколько совладельцев с чётко определёнными долями.
• Долевое (hisseli) тапу — участок принадлежит нескольким владельцам без выделения конкретных частей. Для продажи нужно согласие всех, а строить на таком участке сложнее. Иностранцам мы рекомендуем относиться к долевым участкам с осторожностью.
• Сельскохозяйственная земля (tarla) — строить на ней жильё без изменения плана зонирования нельзя.

Обременения: что может скрываться в реестре

В реестре к записи о собственности могут быть добавлены отметки, которые ограничивают права владельца:

• ипотека (ipotek) — залог в пользу банка;
• арест (haciz) — наложен по долгам владельца;
• обеспечительная мера (tedbir) — запрет на отчуждение по решению суда;
• отметки (şerh) — например, о договоре аренды или обещании продажи;
• сервитуты (irtifak hakkı) — права третьих лиц пользоваться частью участка.

Ипотеку можно погасить в день сделки из средств покупателя — это обычная процедура, но она должна быть прописана в договоре и проведена через банк.

Как проверить тапу перед покупкой

1. Попросите у продавца копию тапу и сверьте данные с документами и реальным объектом.
2. Получите актуальную выписку из земельного реестра — в ней видны все обременения.
3. Найдите участок на публичной карте кадастра «Parsel Sorgu» по номерам блока и участка: так вы убедитесь, что тапу относится именно к этому месту.
4. Проверьте в муниципалитете разрешение на строительство, искан и соответствие дома проекту.
5. Запросите справки об отсутствии долгов по налогу на недвижимость, коммунальным платежам и взносам управляющей компании.

Все эти проверки выполняет юрист до внесения задатка — это стандартная часть нашего сопровождения.

Как проходит переоформление

Заявку на регистрацию подают через электронную систему кадастра, после чего назначается дата. В этот день стороны подписывают документы в присутствии сотрудника кадастра и переводчика, покупатель оплачивает налог на регистрацию, и запись о новом собственнике вносится в реестр. Бумажное тапу выдаётся сразу, а сведения о собственности доступны владельцу онлайн через систему e-Devlet.

Что делать после получения тапу

• храните оригинал в надёжном месте и сделайте переводную копию;
• оформите страховку DASK и переоформите договоры на коммунальные услуги;
• встаньте на учёт по налогу на недвижимость в муниципалитете;
• при утере тапу его можно восстановить в кадастре — право собственности от этого не страдает, так как хранится в государственном реестре.

Это третья статья серии о покупке. Если вы ещё не читали, начните с пошаговой инструкции и статьи о расходах и налогах. Все объекты в нашем каталоге проходят проверку документов, а если у вас есть вопросы по конкретной квартире — напишите нам.