Yabancılar Türkiye’de nasıl ev alır: adım adım rehber

Yurt dışında gayrimenkul almak, anlaşılır adımlara bölünene kadar karmaşık görünür. Türkiye’de süreç şeffaftır: mülkiyeti devlet tescil eder, ödemeler banka üzerinden yapılır ve yabancılar vatandaşlarla aynı koşullarda alım yapar. Bu yazıda satışı alıcının gözünden ele alıyoruz: her aşamada ne yapılır, hangi belgeler gerekir, süreç ne kadar sürer ve en sık hangi hatalar yapılır.

Türkiye’de kimler gayrimenkul alabilir?

Ülkelerin büyük çoğunluğunun vatandaşları Türkiye’de daire, ev veya arsa satın alabilir. Bunun için oturma izni ya da şahsen bulunma gerekmez; tüm işlemler vekâletle bir temsilciye yaptırılabilir. Kısıtlamalar yalnızca bazı ülkeler ile askerî ve özel güvenlik bölgelerindeki taşınmazlar için geçerlidir; bu kontrol başvuru sırasında otomatik olarak yapılır.

1. Adım. Amacınızı netleştirin

Seçimi belirleyen sorularla başlayın: dairede sürekli mi yaşayacaksınız, tatilde mi geleceksiniz yoksa kiraya mı vereceksiniz? Yakında okul gerekiyor mu? Denize yürüme mesafesi önemli mi? Yatırım yoluyla ikamet izni veya vatandaşlık düşünüyor musunuz? Yanıtlar bölgeyi, mülk tipini ve bütçeyi belirler. Antalya’da gayrimenkul üzerinden ikamet izni için mülk değeri en az 200.000 $, vatandaşlık için ise en az 400.000 $ olmalıdır. Ayrıntılar Oturma izni ve vatandaşlık sayfasında.

2. Adım. Masraflarla birlikte bütçeyi belirleyin

Mülk fiyatına tapu harcı, değerleme, tercüme, DASK sigortası, abonelikler ve mobilya giderlerini ekleyin. Toplamda bu genellikle fiyatın %5–8’i kadar tutar. Aylık site aidatını ve yıllık emlak vergisini de ayrıca hesaba katın. Ayrıntılı hesabı “Türkiye’de ev alırken masraflar ve vergiler” yazımızda bulabilirsiniz.

3. Adım. Bölgeyi ve mülk tipini seçin

Alanya’da on beşe yakın bölge vardır ve her biri farklı alıcılara hitap eder. Merkez, her şeye yürüyerek ulaşmak isteyenler için; Mahmutlar ve Kestel, sahil yolundaki yeni sitelerde yaşam için; Oba ve Cikcilli, burada sürekli yaşayan aileler için; batı sahili ise kumlu plajlarda tatil için idealdir. Bölgeleri karşılaştırmak için Alanya bölgeleri rehberimize, mülk seçmek için kataloğa göz atın.

4. Adım. Mülkleri görün

İdeali, 3–5 günlüğüne gelip farklı bölgelerde 10–15 seçenek görmek ve aradaki farkı hissetmektir. Bu mümkün değilse canlı görüntülü gösterim isteyin: iyi bir danışman yalnızca daireyi değil; girişi, site alanını, pencere manzarasını, denize ve marketlere giden yolu da gösterir. Mutlaka eksileri de sorun: gürültü, cephe, komşular ve aidat tutarı.

5. Adım. Hukuki durumu kontrol edin

Kapora ödenmeden önce avukat tapuyu ve tapu kaydını inceler: malik kim, ipotek, haciz, satış yasağı veya dava var mı? Binanın iskânı olduğundan ve dairenin fatura ya da vergi borcu bulunmadığından emin olmak önemlidir. Mülk inşaat hâlindeyse yapı ruhsatı, müteahhidin itibarı ve sözleşme koşulları kontrol edilir. Daha fazlası “Tapu nedir?” yazımızda.

6. Adım. Kapora ve sözleşme

Kapora mülkü satıştan çeker. Aynı anda bir ön sözleşme imzalanır: fiyat, ödeme planı, teslim tarihi, dairede kalacak eşyalar ve satış satıcı nedeniyle gerçekleşmezse kaporanın iadesi yazılır. Sözleşme anladığınız bir dilde olmalıdır.

7. Adım. Vergi numarası ve banka hesabı

Yabancılara vergi numarası pasaportla vergi dairesinden, genellikle tek seferde verilir. Türk banka hesabı, ödeme ve sonraki fatura ödemeleri için gereklidir. Parayı yurt dışından transfer edecekseniz bankanın kaynak belgelendirme şartlarını önceden öğrenin.

8. Adım. Değerleme ve tapu başvurusu

Yabancıya satışta lisanslı bir değerleme şirketinden rapor alınması zorunludur. Rapor alındıktan sonra tapu devri için başvuru yapılır ve tapu müdürlüğü randevu verir. Randevu günü alıcı veya vekili, satıcı ve yeminli tercüman belgeleri imzalar; alıcı tapu harcını öder ve tapu yeni malik adına düzenlenir.

9. Adım. Satış sonrası hazırlıklar

DASK yaptırın; elektrik, su ve internet aboneliklerini devralın, gerekirse ikamet izni için başvurun. Daireyi kiralama amacıyla aldıysanız bir yönetim şirketiyle sözleşme yapın. Türkiye’de turistlere günlük kiralama için Kültür ve Turizm Bakanlığı’ndan izin alınması gerektiğini unutmayın.

Alıcı için belge listesi

• pasaport ve noter onaylı tercümesi;
• Türk vergi numarası;
• tapu müdürlüğü için biyometrik fotoğraflar;
• ödemeye ilişkin banka belgeleri;
• değerleme raporu;
• işlemi bir temsilci yürütüyorsa vekâletname.

Satın alma ne kadar sürer?

Hazır bir dairenin alımında tipik senaryo şöyledir: gösterim ve seçim birkaç günden birkaç haftaya, belge kontrolü ve kapora 2–3 gün, vergi numarası ve hesap açılışı 1–3 gün, değerleme ve tapu tescili 1–3 hafta. Toplamda karardan tapuyu elinize almaya kadar 2–4 hafta. Yeni projelerde müteahhitle sözleşme hemen imzalanır; tamamlanan dairenin tapusu ise iskân alındıktan sonra verilir.

Alıcıların sık yaptığı hatalar

• “daireyi kaçırmamak için” belgeler kontrol edilmeden kapora ödemek;
• ek masrafları ve aylık aidatı hesaba katmamak;
• iskânın “yakında çıkacağına” güvenerek iskânsız daire almak;
• yalnızca fotoğraflara bakıp gürültüyü ve çevreyi kontrol etmemek;
• anlamadığınız bir dilde sözleşme imzalamak;
• binada izin alınıp alınamayacağını öğrenmeden günlük kiralama için daire almak.

Bu yazı, satın alma serimizin ilk bölümüdür. Devamında masraflar ve vergiler ile tapunun nasıl işlediği hakkında okuyun. Tüm süreci destekle yürütmek isterseniz satın alma rehberimize göz atın veya bize yazın.