Tapu nedir: tapu senedi hakkında bilmeniz gerekenler

Tapu senedi, Türkiye’de bir gayrimenkul sahibinin en önemli belgesidir. Satış tescil edildikten sonra Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM) tarafından düzenlenen mülkiyet belgesidir. Tapuda neyin yazdığını ve nasıl kontrol edileceğini bilmek, alıcıyı en tatsız sürprizlerden — borçlardan, hacizlerden ve bina belgeleriyle ilgili sorunlardan — korur.

Tapuda neler yazar?

• mülkün bulunduğu il, ilçe ve mahalle;
• parselin kadastro bilgileri — ada ve parsel numaraları;
• taşınmazın niteliği: mesken, ev, arsa, dükkân;
• daireler için blok, kat, bağımsız bölüm numarası ve arsa payı;
• malikin bilgileri, hissesi ve edinme sebebi;
• tescil tarihi ve sicil kayıt numarası.

Tapu Türkçe düzenlenir; bu nedenle işlem sırasında yeminli tercüman bulunur. Kendi kopyanızı önceden tercüme ettirmeniz faydalıdır.

Kat mülkiyeti ve kat irtifakı

Daireler için iki temel tapu türü vardır ve aralarındaki fark önemlidir.

• Kat irtifakı — inşaatı süren veya henüz iskân almamış bir binadaki bağımsız bölüm üzerindeki haktır. Alıcı arsa payına ve projedeki belirli bir daire hakkına sahip olur.
• Kat mülkiyeti — iskân almış bir binadaki dairenin tam mülkiyetidir. İskân alındıktan sonra tapu bu türe geçirilir.

İnşaat hâlindeki bir binada kat irtifaklı tapuyla daire almak olağan bir uygulamadır. Ancak bina çoktan tamamlandığı hâlde tapu hâlâ kat mülkiyetine geçmediyse nedenini araştırmak gerekir: çoğu zaman sebep iskânın olmamasıdır.

İskân neden bu kadar önemli?

İskân (yapı kullanma izin belgesi), belediyenin binanın kullanımına verdiği izindir. Bina onaylı projeye ve deprem yönetmeliği dahil mevzuata uygun yapıldığında verilir. İskân olmadan tapu kat mülkiyetine geçirilemez, su ve elektrik abonelikleri doğrudan yapılamaz, bazen ikamet izni veya vatandaşlık başvurusu da yapılamaz. Yeniden satışta iskânsız daire değer ve cazibe kaybeder.

Diğer tapu türleri

• Müstakil tapu — mülkün tek bir sahibi ya da hisseleri açıkça belirlenmiş birkaç sahibi vardır.
• Hisseli tapu — parsel, belirli bölümleri ayrılmadan birden fazla kişiye aittir. Satış için tüm maliklerin onayı gerekir ve bu tür arsalarda inşaat yapmak daha zordur. Yabancı alıcılara hisseli arsalara temkinli yaklaşmalarını öneriyoruz.
• Tarla — imar planı değişmeden üzerine konut yapılamaz.

Takyidatlar: sicilde neler olabilir?

Tapu kaydına malikin haklarını sınırlayan şerhler eklenebilir:

• ipotek — banka lehine teminat;
• haciz — malikin borçları nedeniyle konulur;
• ihtiyati tedbir — mahkeme kararıyla satış yasağı;
• şerhler — örneğin kira sözleşmesi veya satış vaadi şerhi;
• irtifak hakları — üçüncü kişilerin parselin bir bölümünü kullanma hakkı.

İpotek, satış günü alıcının ödemesiyle kapatılabilir — bu olağan bir işlemdir, ancak sözleşmede yazılı olmalı ve banka üzerinden yapılmalıdır.

Satın almadan önce tapu nasıl kontrol edilir?

1. Satıcıdan tapunun bir kopyasını isteyin; bilgileri belgelerle ve gerçek mülkle karşılaştırın.
2. Tüm takyidatların görüldüğü güncel tapu kaydını alın.
3. Ada ve parsel numarasıyla parseli TKGM’nin “Parsel Sorgu” haritasında bulun; böylece tapunun gerçekten o yere ait olduğundan emin olursunuz.
4. Belediyeden yapı ruhsatını, iskânı ve binanın projeye uygunluğunu kontrol edin.
5. Emlak vergisi, fatura ve site aidatı borcu olmadığına dair belgeleri isteyin.

Tüm bu kontroller kaporadan önce avukat tarafından yapılır — bu, danışmanlık hizmetimizin standart bir parçasıdır.

Tapu devri nasıl yapılır?

Tescil başvurusu tapu müdürlüğünün elektronik sistemi üzerinden yapılır ve randevu verilir. Randevu günü taraflar belgeleri tapu memuru ve tercüman huzurunda imzalar, alıcı tapu harcını öder ve yeni malik sicile işlenir. Kâğıt tapu hemen verilir; mülkiyet bilgilerine malik e-Devlet üzerinden de ulaşabilir.

Tapuyu aldıktan sonra

• aslını güvenli bir yerde saklayın ve tercümeli bir kopyasını hazırlayın;
• DASK yaptırın ve abonelikleri adınıza devralın;
• belediyede emlak vergisi kaydınızı yaptırın;
• tapu kaybolursa tapu müdürlüğünden yenisi alınabilir — mülkiyet devlet sicilinde kayıtlı olduğu için hakkınız etkilenmez.

Bu yazı satın alma serimizin üçüncü bölümüdür. Henüz okumadıysanız adım adım rehberle ve masraflar ve vergiler yazısıyla başlayın. Kataloğumuzdaki tüm mülkler belge kontrolünden geçer; belirli bir daire hakkında sorunuz varsa bize yazın.